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房地产无效成本的铺张:设计首当其冲!

2019-08-25

2 房地产开发无效成本的内涵

基于无效成本的零利润特征,它的产生会直接造成项现在利润的缩短。以笔者所在公司以去开发的某项现在统计数据来看,无效成本约占总开发成本的2.31%,以项现在预期净利润率为15%为例,在买卖收入不变的条件下,无效成本降矮至0.5%就能够使项现在净利润率增补1.7%;以笔者参建的某多、高层住宅幼区为例,除地价及期间费用外的开发片面成本为3056元/㎡(摊入可售面积),其中约61元/㎡为无效成本,按本幼区开发体量71.67万㎡计算,无效成本高达4371.87万元。而无效成本的撙节金额,是最直不悦目的项现在利润增补净值。因此限制无效成本是降矮房地产开发项现在总成本最直接、最有效的方法,答当引首管理者的偏重。

以景不悦目工程为例,绿化面积和投放总成本肯定的条件下,终极景不悦目成果也会存在很大的迥异。例如,景不悦目纷歧定要比奢华、比格调、比点睛树,笔者曾参不悦目过某标杆企业已完善的住宅幼区,该幼区无一棵大树、无奢华水景,但整个幼区景不悦目的集体感觉特意不错。这就请求吾们行使景不悦目成本的二次不均衡分布策略。最先,针对景不悦目成本遵命柔景、硬景、水景的比例进走相符理筹划,完成第一次的景不悦目成本不均衡分配,该比例能够基于历史项方针经验,也能够基于对竞品楼盘的踩盘;其次,必要对柔景、硬景等的下优等成本进一步细分,如柔景能够再细分为大乔、幼乔、大灌、幼灌、草坪,根据历史最优经验或标杆企业的项现在数据来确定其各自占比;末了遵命幼区的分别区位和产品修建的分别部位,对景不悦目成本进走相符理的分布,进一步清晰植被的间距、密度等,从而从最细节的层面固化园林景不悦目的成果。在这个过程中,偏重技术与经济相结相符进走成本优化。如仔细某些植被与修建功能、设施的妥洽性,仔细苗木价格的突跳点等。

注:本文转载自青年修建。如有版权题目,请及时与吾们有关,吾们将第暂时间做出处理。

3)传统成本管理人员必须革新自身专科知识和技能,使本身兼具专科能力和跨专科协同能力,将成本管理的关注点从成本端的内部,扩大至各专科间的协同,价值管理和项现在开发建设的全过程管理上。从而升迁专科价值和话语权。

1)特意从事设计优化的顾问公司将徐徐崛首,传统的设计公司已不及十足适宜现阶段房地产企业的发展需求,需徐徐转型为“从设计降成本、向设计要利润”的层面上来。

房地产企业,从某栽意义上来讲属于资源整相符企业,因而资源的选、用、育、留对成本的影响至关主要。招标阶段无效成本管控的关键在于相符作单位的选择,而非相符约价格的议和。优质资源选择做事重点及管控措施有:

4)答避免只偏重管理制度、流程,而无视招标采购的经济成果。

将无效成本按产生的部分分类,主要为设计部、招采部、工程部、成本部(因本文不涉及营销和财务无效成本,故此处不列营销部和财务部)。

由上述无效成本占比分析可知,定位及策划、设计阶段是无效成本产生的重灾区,而该阶段的投资比例仅占总投资的2~3%。

3)引入“优化设计 施工”,在某些专科分包周围,为积极发挥供答商的专科能力,实现相符作共赢,可引入“优化设计 施工”的招标模式。其行使周围包括:基坑围护、超高层、钢结构、幕墙、泛光照明、园林绿化等。

4 无效成本的统计与分析方法

5 无效成本管理思维和管控措施

常见无效成本分类外

2)BIM、PM、云计算、人造智能等新技术在工程设计、施工总包管理中的行使,将大量降矮成本管理人员算量、变更估算、进度款审核的做事量,使得成本管理人员能抽身出来完成更多有价值的事前限制做事。

3 无效成本的分类及成因分析

图纸会审是设计收获的末了一道关口,是邃密化管理的主要措施,需仔细对待。图纸会审答由设计部分牵头,结构工程、成本、物业、施工单位共同参与,最大限度避免图纸的设计错漏、各专科矛盾、深度不及等因为产生的无效成本消耗。根据历史经验,把容易出题目的要点进走梳理罗列,把确定正确的做法清晰下来,指引图纸会审的周详性和详明性。有条件的甚至能够引入BIM(修建新闻模型)进走碰撞检查或模拟施工。

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务必避免不走熟的调研和方案急于实走,笔者曾经历的某住宅地产项现在中,产品初首定位为12栋多层住宅。但在项现在开发过程中,发现周边楼盘高层幼户型公寓的市场批准度特意高。因此,将其中6栋清淡住宅更改为高层幼户型公寓,但因为项现在已经最先施工,层高、电梯、公共大堂等均要进走更改,且必要重新进走规划报建,造成了成本的较大铺张。

2)清晰入围考察的职责分工。杜绝对入围单位的考察流于方法,答清晰各个岗位的考察职责分工,保证各部分能出具专科的偏见供决策者参考,而不是挑供一个含糊其辞的偏见“请领导决策”。足够考察入围单位的各方面条件,避免单纯采用矮价中标原则所带来的工期延迟、工程质量矮劣的不良后果,造成无效成本增补。

关注

在整个房地产开发过程中,定位及策划、设计阶段是决定房地产开发成本、价值的关键阶段。根据德国索默尔(Hans Rolf Sommer)博士对工程项现在分别阶段对成本的影响水平的终局外明:决策及设计阶段,对成本造价的影响占比为75%~95%。而根据笔者所参与的项现在无效成本数据统计,各类别无效成本占比如图3-1所示。

根据房地产项现在开发成本的性质,能够将总开发成本分为有效成本和无效成本,有效成本是形成有效的产品,或挑高产品的附添值,或促进营销的成本。无效成本是指在项现在实走过程中,对形成产品、升迁价值、促进营销异国作用,不及得到客户的认同和赔偿,或降矮了产品投入产出比的成本支出开支,主要影响投资利润,是一栽成本铺张。限制好项方针无效成本具有主要的实际意义。本文主要阐述了无效成本的内涵,议决对房地产项现在开发各个阶段产生无效成本进走成因分析与总结,挑出无效成本的管控思维及措施,以期能为房企的成本管理做事首到肯定的借鉴作用。

1 序言

如有侵权,请有关删除

根据多多房企敏感性成本投放的经验总结,对客户购买具有决定性影响的成本约占总成本的20%,企业对敏感性成本的管理就是要在客户感知度最高的这20%成本上下功夫。笔者所在公司曾基于客户视角,总结出敏感性成本的七大关键部位,即住宅室内精装、园林环境、门窗、大堂及电梯厅精装、外立面、栏杆、防水。

值得表明的是,产品组相符分析必要大量的经验和成本、出售大数据的声援,因而并不正当周围较幼的房地产企业。

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1)做好供答商入围的规范管理。供答商入围必须遵命三大原则:一是达标原则,即一切入围单位的各项条件必须相符招标文件请求,这是保证供答商质量的基本门槛和必要条件;二是竞争原则,尽能够形成足够的市场竞争,以选择出相对最优的供方。如邀请招标的有效投标人必须大于等于3N 1(N为实际必要的供答商数目);三是新秀原则,如确保入围名单中有30%~40%以上的新供答商,规避串标,集体上确保招标过程的良性竞争。尽量避免直接定标,直接定标的工程无数是出于企业内部选举或个别决策者的益处说相符。虽有便于管理等益处,但存在价格偏高、滥用赔偿费用、益处交换等风险。

因为测算办法的不及,本统计中隐性无效成本的估算是偏保守的,因而实际定位及策划、设计阶段的无效成本占比能够更高。这与该阶段对总成本的影响水平是相匹配的。

4)本世纪初成本管理的现在标是议决新闻对称“消弭(供答商的)分歧理利润”,现在成本管理的现在标是议决邃密化管理“消弭分歧理成本”,异日有能够议决共享经济、技术革新等“消弭相符理成本”。

选举关注哦~~~

无效成本的统计和分析,答由成本管理部分牵头,由设计、工程、招采等部分互助,按以上三栽分析方法对项现在发生的成本进走分析,挑炼无效成本数据,竖立无效成本数据库和有关外单。同时答做到做到对发生的每一项无效成本进走计算与判定,对无效成本产生的金额、因为以及整改措施,按期向公司高层和有关部分、人员通报。成本管理部还答在平时做事中督促、挑醒,并采取主动走为避免和缩短无效成本,对无效成本做到事前限制。同时成本管理部分根据对无效成本产生因为的分析,挑出做事改进提出,各义务部分针对有关的无效成本及时进走总结,以避免重复发生。该分析方法可促进成本结构优化,为新项方针无效成本管理挑供依据和考核指标,同时为新项现在现在标成本的实在系统挑供可量化的参考。

1998至2010年(除2008年以外),是中国房地产的“黄金时代”,其主要特征是投资高速添长、交易量和房价赓续暴涨、市场供不该求、房企利润可不悦目。而从2011年最先,诸多指标最先降速,走业告别高添长,步入中速添长阶段,也即“白银时代”。而随着2017年党的十九大的召开,进一步清晰了住房属性和定位,挤压房屋投资属性的空间,强调今后要“依法调控房地产”。同时,无数房企面临着居高不下的开发成本和日好添剧的走业竞争,以及厉峻的市场经营环境和融资题目等。

原料来源:青年修建、肥栋有话说

根据笔者所参与建设的5个住宅地产项现在综相符统计分析,全开发成本的构成比例如图2-2所示。

无效成本的产生贯穿于整个项方针建设阶段。基于笔者所参与的项现在实践,根据2个完善项现在及1个在建项方针无效成本统计分析,将无效成本遵命产生的部分和做事环节可分定位及策划、设计、招标采购、施工、预结算等五个方面,常见无效成本的分类如附录1《常见无效成本分类及成因分析外》所示。

走业的快捷发展、技术和管理的不息革新,笔者对无效成本管理的异日有以下几点展看:

5)偏重互联网招标采购。可关注并尝试行使跨企业的采购联盟、各类采购平台、发挥其周围效答,实现荟萃采购。

超额利润的黄金时代在很大水平上减弱了房企对成本管理的偏重水平,催生了“重开源(营销)、轻节流(成本)”的短视不悦目念。但在经历几次楼市严冬之后,多多房企徐徐意识到,仅仅关注外部市场的开源远不及答对残酷的市场实际,强化成本管理和限制、实现有效节流,向管理要效好才是房地产企业答对市场巨变的中间能力之一。

6 结论与展看

对房地产开发项现在而言,本阶段产生的无效成本多为隐性无效成本。在本阶段,做事重点是项现在利润最大化,答做好项现在级成本策划和产品级成本策划。项现在级的成本策划,答基于分别的产品组相符,根据市场走情对出售价格进走研判,对项方针集体方案进走分别业态组相符背景下的利润对比,终极得出并锁定其货值最大化的方案。具体如外5-2所示例。

除了产品组相符方案,同时答对路网安放方案、停车安放方案,场地标高方案这三时兴案进走优化和管控。如场地标高方案,要综相符考虑景不悦目、排水、周边环境的妥洽,仔细生产工艺和和运输的请求,同时尽量行使地形使场内挖填方均衡,增补土方行使率,以缩短舍土的运输费用。笔者所经历的某项现在中,就曾因设计调研不足够,未足够行使原地形地貌,导致超额的土方开挖和运输费用。

如,根据标杆房企的经验及笔者所参与项方针实际情况,设计阶段对结构性成本主要关注钢筋与混凝土含量,窗地比、地下室层高等指标,其中每一项的优化和改良,都会带来清晰的成本撙节,如外5-3所示。

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6)深耕现有供答商、开拓异日供答商。招标投标是资源选择的一大利器,但它也有其限制性。招标投标内心上是一栽“猎人模式”,即以单次博弈为主,从多多供答商中优选“猎物”,会存在成本振奋、因新闻过错称产生的庞大过失等风险。基于这栽认知,能够发展战略采购、造就供答商等模式,即“牧人模式”。对现有优质供答商进走造就、形成永远且安详的相符作有关,但仍应允时引入竞争,足够保持其价格和成本上风。

无效成本是指在项现在实走过程中,对形成产品、升迁价值、促进营销异国作用,不及得到客户的认同和赔偿的成本,主要影响投资利润,是一栽成本的铺张。

通例水准的设计在走业内已经相等成熟,但结相符成本、项现在利润的设计优化现在并未在走业内遍及。因而设计优化必将成为降矮无效成本的主要措施。根据项现在实践,设计优化的措施及重点为:尽能够缩短和科学行使地下面积;限制窗地比缩短开窗面,实现门窗节能并降矮造价;降矮外立面率,优化工艺设计;优化结构设计、厉控结构性成本;邃密设计使辛勤能,避免设计舛讹和分歧理功能等。

综上所述,无效成本管理是一项实务性很强的复杂做事,必要一整套完善的管理思路和管理系统。其中,最主要的就是知识管理和经验管理。在知识管理方面,尊重专科,将价值工程方法行使到项现在定位、策划、设计,甚至招采和施工方面;在经验管理方面,总结分析历史项方针成本构成,将无效成本剥离出来形成各环节、各部分、各级别的明细外单,行使现在标成本管理、相符约规划、相符同管理、动态成本管理等办法对其进走重点管控。终极方针是议决成本管理乃至项现在管理的精进,实现项现在利润的升迁。